LMNP en 2026 : quel impact de la réforme 2025 sur votre plus-value à la revente ?

Pendant vingt ans, le LMNP au régime réel a reposé sur une combinaison difficile à battre. On amortissait le bien chaque année pour effacer l'impôt sur les loyers, et à la revente, ces amortissements ne comptaient pas. Deux avantages qui ne se parlaient pas.

La loi de finances 2025 a fermé cette porte. Si vous détenez un appartement meublé à Lyon 9 et que vous envisagez de le vendre, ce qui suit vous concerne directement.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a réécrit l'article 150 VB du Code général des impôts. Depuis, les amortissements immobiliers déduits pendant la location sont retranchés du prix d'acquisition au moment de calculer la plus-value.

Le mécanisme est simple, et c'est ce qui le rend redoutable. Votre prix d'achat fiscal baisse du montant de tout ce que vous avez amorti. L'écart avec le prix de vente s'élargit d'autant. Votre plus-value imposable augmente mécaniquement, même si vous revendez au prix où vous avez acheté.

La règle s'applique aussi aux amortissements d'avant 2025

C'est le point qui a fait débat pendant un an, et il est tranché. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 confirme que le nouveau régime vise toutes les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien.

Autrement dit : si vous louez en meublé depuis plus de dix ans et que vous vendez aujourd'hui, ce sont toutes ces années d'amortissements qui remontent, pas seulement celles pratiquées depuis la réforme.

Seul l'amortissement immobilier est concerné

Le mobilier échappe à la réintégration. Les meubles, l'électroménager, la cuisine équipée que vous avez amortis sur sept ou dix ans ne viennent pas gonfler votre plus-value.

Ce n'est pas un détail. Sur un T2 meublé correctement, le mobilier représente souvent 8 000 à 12 000 € d'amortissement. Autant qui reste acquis.

Les résidences services sont exclues

Le législateur a expressément écarté du dispositif les résidences étudiantes, les résidences pour personnes de moins de trente ans en formation, les résidences seniors accueillant des plus de 65 ans et les EHPAD.

Si votre bien est une chambre en résidence gérée de ce type, la réforme ne vous concerne pas. La distinction est peu commentée, et pourtant elle change tout pour ces propriétaires.

Résultat : environ 16 000 € d'impôt sur un appartement revendu au prix où il avait été acheté.

Prenons un T2 de 45 m² dans une résidence de 2010, à Vaise. Acheté 200 000 €, soit 4 444 €/m², un ordre de grandeur cohérent avec les transactions récentes du secteur. Loué meublé au régime réel pendant dix ans, puis revendu 200 000 €. Même prix : aucune plus-value économique, le propriétaire ne gagne rien sur la revente.

L'amortissement ne porte pas sur la totalité du prix. Le terrain n'est jamais amortissable, et le bâti se décompose en éléments dont la durée de vie diffère.

Le montant annuel reste constant sur la période, puisqu'aucun composant n'arrive à échéance avant quinze ans. Sur dix ans, cela représente donc 55 250 € d'amortissement immobilier déduit. Le mobilier, amorti en parallèle, n'entre pas dans le calcul qui suit.

Seize mille euros d'impôt sur une opération où le propriétaire n'a pas gagné un centime à la revente. C'est ça, le vrai changement.

Garder le bien plus longtemps ne réduit pas toujours l'impôt : pendant les quinze premières années, il a plutôt tendance à augmenter.

Le mécanisme des abattements reste intact, et c'est la bonne nouvelle. Mais le raisonnement « je garde plus longtemps, je paie moins » mérite d'être vérifié, parce qu'il est faux sur une partie de la courbe.

Deux forces s'opposent. L'abattement grandit avec le temps, ce qui réduit l'impôt. Mais l'amortissement s'accumule lui aussi, ce qui gonfle la plus-value. Et pendant les quinze premières années, la seconde force l'emporte sur la première.

Un détail à connaître : l'amortissement annuel n'est pas constant sur toute la durée. Il s'élève à 5 525 € jusqu'à la quinzième année, puis tombe à 3 825 € une fois les agencements intérieurs entièrement amortis, et à 2 125 € après la vingt-cinquième année, quand les installations techniques le sont à leur tour.

Voici ce que cela donne sur notre T2 à Vaise, en supposant une revente au même prix qu'à l'achat, afin d'isoler le seul effet fiscal.

La courbe est contre-intuitive. L'impôt monte jusqu'à la quinzième année, où il culmine autour de 18 200 €, puis redescend. Vendre à quinze ans coûte plus cher que vendre à cinq ans, alors même que l'abattement est six fois plus élevé.

Trois seuils comptent vraiment. Avant six ans, aucun abattement ne s'applique, mais la plus-value est encore faible. Entre dix et vingt ans, c'est la zone la plus coûteuse. À partir de vingt-deux ans, l'impôt sur le revenu disparaît et seuls les prélèvements sociaux subsistent, jusqu'à s'effacer à trente ans.

Ce calcul suppose une revente au même prix. Si votre bien s'est valorisé, la plus-value augmente d'autant et l'impôt avec elle. S'il a perdu de la valeur, l'inverse. C'est précisément pour cela qu'une estimation sérieuse précède utilement le calcul fiscal.

Deux forfaits, pour les frais d'acquisition et pour les travaux, peuvent faire nettement baisser la note : dans notre exemple, l'impôt passerait de 16 000 € à moins de 3 000 €, sous une réserve technique détaillée plus bas.

Le calcul brut que je viens de dérouler est le pire scénario. Deux mécanismes peuvent réduire la plus-value imposable, et ils sont souvent oubliés.

Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition, soit sur justificatifs, soit par un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Il peut également être majoré des travaux réalisés, soit sur factures, soit par un forfait de 15 % du prix d'achat pour un bien détenu depuis plus de cinq ans.

Sur notre exemple, ces deux forfaits représenteraient 45 000 €, ce qui réduirait la plus-value imposable de 55 250 à 10 250 €, et l'impôt à moins de 3 000 €.

Une réserve honnête : le cumul de ces forfaits avec l'amortissement déjà déduit pendant la location soulève une question technique que l'administration n'a pas entièrement tranchée à ce jour. Une instruction fiscale est attendue. C'est exactement le genre de point qu'il faut faire valider par un comptable spécialisé en location meublée avant de signer, pas après.

Non, et je préfère le dire clairement plutôt que de surfer sur l'inquiétude.

Reprenons notre T2 à Vaise, loué 850 € hors charges par un propriétaire qui gère lui-même, soit 10 200 € de loyers par an. Deux situations très différentes selon que le bien a été acheté comptant ou à crédit. Prenons l'hypothèse d'un emprunt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,35 % hors assurance, niveau constaté en 2026.

Où en sont les taux de crédit et ce qu'ils changent →

Cette liste n'est pas exhaustive. Sont également déductibles les frais de dossier bancaire, les travaux d'entretien et de réparation, l'assurance loyers impayés, le petit équipement de moins de 600 €, et les frais de déplacement liés à la gestion du bien.

Attention à ne pas confondre les deux amortissements. Les 5 525 € immobiliers sont ceux qui seront réintégrés dans la plus-value à la revente. Les 1 143 € de mobilier réduisent l'impôt sur les loyers sans jamais revenir vous chercher.

Le crédit change tout, et dans le bon sens. Aux taux de 2026, les intérêts absorbent la totalité du résultat dès la première année. L'amortissement ne peut alors pas être déduit du tout. La règle est qu'il ne peut ni créer ni aggraver un déficit : la fraction inutilisée devient un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée.

Et voici le point que presque personne ne relève : tant qu'un amortissement n'a pas été effectivement déduit, il n'est pas réintégré dans la plus-value. Sur notre exemple financé à crédit, seuls 11 700 € environ auront été déduits au bout de dix ans, tous amortissements confondus, contre 63 250 € en achat comptant. Comme seule la part immobilière est réintégrée, la plus-value imposable tomberait autour de 9 700 € au lieu de 55 250 €, et l'impôt de sortie autour de 2 800 € au lieu de 16 100 €.

Autrement dit, plus vous êtes endetté, moins la réforme vous coûte. Sur le plan de l'impôt sur les loyers, le résultat est le même dans les deux cas : il est proche de zéro. Ce qui diffère, c'est ce qui reste dû à la sortie.

Si vous avez financé le bien à crédit, ce sont les loyers qui remboursent la mensualité. Sur notre T2 emprunté 200 000 € sur vingt ans, le capital restant dû est tombé à environ 116 600 € au bout de dix ans. Plus de 83 000 € de capital ont donc été reconstitués, et ils vous reviennent intégralement à la revente.

Précisons tout de même que le locataire ne paie pas tout, et qu'aux taux actuels l'écart s'est creusé. Entre la mensualité de 1 178 € assurance comprise et les charges annuelles, les sorties dépassent les loyers encaissés d'environ 600 € par mois. Cet effort d'épargne est réel et doit être anticipé. Il construit du patrimoine, contrairement à un loyer, mais il suppose une capacité d'épargne durable. C'est cette comparaison-là qui compte, pas celle entre l'impôt de sortie et le prix de vente.

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Trois réflexes, dans cet ordre.

Faites chiffrer votre situation avant de mettre en vente, pas après avoir signé un compromis. Le montant cumulé de vos amortissements figure dans votre liasse fiscale. Votre comptable peut vous donner l'ordre de grandeur de l'impôt en quelques minutes, et cette information change parfois la décision.

Intégrez cet impôt dans votre prix net vendeur. Beaucoup de propriétaires calculent ce qu'ils vont toucher sans l'avoir déduit, puis découvrent le montant chez le notaire. Ce n'est pas le bon moment.

Regardez votre durée de détention avant de vous décider. Si vous approchez d'un palier, attendre quelques mois peut représenter plusieurs milliers d'euros. À l'inverse, si un projet personnel vous impose de vendre maintenant, l'impôt ne doit pas décider à votre place.

La réforme n'a pas tué le LMNP, elle a supprimé un angle mort. L'amortissement reste un outil puissant pendant la location ; il n'est simplement plus gratuit à la sortie.

Pour un propriétaire de meublé dans le 9e, la question n'est plus « est-ce que le LMNP reste intéressant », mais « à quel horizon je vends, et combien ça me coûte à cette date ». C'est une question à laquelle on peut répondre avec précision, et c'est bien plus confortable que de découvrir la facture au moment de signer.

Selon que vous ayez financé à crédit ou non, et selon les majorations applicables à votre prix d'acquisition, l'impôt de sortie sur ce même T2 varie de 2 800 à 16 100 €. C'est dire si le calcul mérite d'être fait sur votre situation réelle plutôt que sur une moyenne.

Cet article donne des ordres de grandeur et ne remplace pas l'analyse de votre situation par un comptable spécialisé en location meublée. En revanche, sur la valeur de votre bien et sur le moment de vendre, c'est mon métier.