DPE F ou G : quel impact sur le prix de vente de votre appartement, et faut-il faire des travaux ?

Votre appartement à Lyon 9 est classé F ou G et vous pensez vendre. Deux questions reviennent à chaque fois : quelle décote le DPE va entraîner sur le prix, et faut-il faire des travaux avant de mettre en vente.

Ma réponse, dans la majorité des cas : non, ne faites pas les travaux vous-même. Laissez-les au futur acquéreur, et intégrez leur coût dans le prix de façon juste. La décote n'est pas une sanction : elle correspond au montant des travaux que l'acheteur devra réaliser, et ce montant se calcule.

Ce n'est pas le prix des travaux qui pose problème : on peut l'estimer. Le souci, c'est tout ce qui vient avec.

• Le temps. Devis, disponibilité des artisans, parfois un vote en assemblée générale quand les travaux touchent les parties communes. Votre vente peut prendre plusieurs mois de retard.
• L'avance de trésorerie. Vous payez des travaux sur un bien que vous quittez.
• Le risque de rater la bonne classe. Des travaux mal ciblés peuvent coûter cher sans faire passer le logement en D.
• Les choix de l'acquéreur. Beaucoup d'acheteurs prévoient de rénover. Ils préfèrent choisir eux-mêmes leurs travaux et tout faire en une fois.

Vous vendez plus vite, sans avancer d'argent, à un prix qui tient compte des travaux. C'est en général l'option la plus sereine.

Oui. Aucune règle n'interdit de vendre une passoire énergétique.

Il faut un dossier de diagnostics à jour, qui coûte environ 300 € pour un T3. Pour un bien classé F ou G, l'annonce doit afficher la mention « logement à consommation énergétique excessive » ainsi que la classe, dans une taille de caractères au moins égale à celle du texte de l'annonce.

L'audit énergétique réglementaire, obligatoire pour vendre une maison classée F ou G, ne concerne pas un appartement en copropriété.

Pas forcément, et c'est la première chose que je vérifie, souvent la plus rentable.

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul a changé pour les logements chauffés à l'électricité. Environ 850 000 logements sont ainsi sortis des classes F et G sans avoir fait de travaux. Si votre appartement est chauffé à l'électricité et que votre DPE date d'avant 2026, vous avez peut-être gagné une classe. La mise à jour est gratuite : une attestation de nouvelle étiquette se télécharge sur l'observatoire DPE de l'Ademe, sans nouvelle visite d'un diagnostiqueur.

Même logique pour les petites surfaces. Depuis juillet 2024, le calcul a été corrigé pour les logements de moins de 40 m², et beaucoup de studios ont gagné une classe.

Vérifiez aussi la date de votre diagnostic. Un DPE est valable dix ans, mais ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides, quelle que soit la date affichée.

En Auvergne-Rhône-Alpes, un appartement ancien classé F se vend en moyenne 9 % moins cher qu'un appartement équivalent classé D. Pour un G, l'écart monte à 15 %. C'est plus que la moyenne nationale, qui est de 12 % pour un appartement classé G.

À Lyon, les chiffres bruts vont dans le même sens. En 2024, le prix médian des appartements classés F ou G a reculé de 11 % sur un an dans la commune de Lyon, alors que celui des appartements classés A ou B est resté stable. Ce sont des prix médians : l'écart s'explique aussi par l'emplacement ou l'époque de construction des biens vendus, pas seulement par le DPE.

Les pourcentages du tableau sont des moyennes régionales, calculées à caractéristiques équivalentes. Ils donnent un ordre de grandeur, pas le prix de votre appartement.

Deux appartements de même classe peuvent en effet avoir des décotes très différentes. Voici deux cas que j'ai eu à traiter, tous les deux classés F, tous les deux au dernier étage, avec une surface à isoler équivalente :

• Le premier passait en D avec une isolation du plafond et l'installation d'une VMC hygroréglable de type A.
• Le second demandait lui aussi l'isolation du plafond et une VMC hygroréglable de type A. Il fallait en plus remplacer trois Velux en simple vitrage, et les artisans appliquaient un surcoût à cause des hauteurs sous plafond. Au total, environ 8 000 € de travaux de plus que pour le premier.

Même étiquette, même pourcentage théorique, et pourtant un écart réel de 8 000 €. Appliquer un pourcentage à l'aveugle, c'est estimer trop bas pour l'un et trop haut pour l'autre.

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La méthode reste celle de toute estimation sérieuse : la comparaison avec des ventes réelles. On y ajoute une étape, chiffrer ce qui sépare votre bien d'un bien classé D.

1. Partir des ventes réellement conclues. Je m'appuie sur les transactions enregistrées chez le notaire (base DVF), croisées avec les annonces correspondantes pour retrouver ce que les données publiques ne disent pas, notamment l'état du bien et son DPE. Quand des ventes ont eu lieu dans la même copropriété, ce sont les meilleures références.

2. Chiffrer chaque écart avec les comparables. Emplacement, étage, exposition, état, prestations, annexes : chaque différence est chiffrée, à la hausse comme à la baisse.

3. Identifier les travaux qui feront changer de classe. Le DPE contient un schéma des déperditions : toiture ou plafond, murs, fenêtres, ventilation, planchers. On cible en priorité les postes où les pertes sont les plus élevées, pour que chaque euro investi compte, en s'appuyant aussi sur les recommandations de travaux qui figurent sur le DPE.

4. Sécuriser l'objectif avec un DPE projeté. Pour être certain d'atteindre au minimum la classe D, un artisan établit un devis et un diagnostiqueur réalise un DPE projeté. Les deux échangent sur la nature exacte des travaux : isolant, modèle de VMC, qualité du double vitrage. Le diagnostiqueur saisit ces éléments dans son outil et obtient la future classe du logement.

5. Décoter du montant des travaux. Un appartement équivalent classé D s'est vendu tel prix. Le vôtre est en F ou en G. On retire le coût des travaux nécessaires pour atteindre D. La décote est alors argumentée, et l'acquéreur peut la vérifier.

Pour certains biens, il vaut la peine d'avancer sur le DPE et le devis avant de fixer le prix. On sait alors dans quelle cible de marché on se trouve.

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Ce n'est pas une règle absolue. Faire les travaux peut se défendre quand :

• ils sont limités et bien ciblés, par exemple une seule intervention qui suffit à passer en D d'après le DPE projeté ;
• vous avez le temps et la trésorerie ;
• la clientèle visée est surtout composée d'investisseurs, pour qui la possibilité de louer compte beaucoup.

Dans ces cas-là, on compare les deux scénarios, chiffres en main, avant de décider.

C'est une question clé pour les acheteurs investisseurs, donc pour votre prix.

• Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront concernés en 2028, les E en 2034.
• Les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022.

Le projet de loi « relance logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et examiné à l'Assemblée nationale depuis le 16 septembre, prévoit d'assouplir ce calendrier. Un propriétaire qui signerait un contrat de travaux avant 2030 aurait 3 ans pour les réaliser, et 5 ans si les travaux sont votés en copropriété. Ce texte n'est pas en vigueur : il peut encore évoluer, ou ne pas être adopté.

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Assumer le DPE. Il figure obligatoirement dans l'annonce, on ne peut pas le cacher. Autant en faire un sujet traité.

Venir avec un dossier solide. DPE à jour, devis de travaux, DPE projeté quand il existe. L'acquéreur sait ce qu'il achète et combien les travaux vont lui coûter. La négociation porte sur des chiffres, pas sur des craintes.

Un prix fondé sur les bons comparables. On part des ventes de biens équivalents classés D et on retire le coût réel des travaux. C'est ce qui évite de rester des mois en ligne puis de baisser le prix plusieurs fois.

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